一、案情摘要

韦某于2013年8月30日同房产公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定建筑面积为48. 13平方米，其单价为每平方米23935.76元，总金额为1152028元，交房时间为2014年 5月31日前。该合同及其补充协议中对于原被告双方的权利义务作了明确约定，如房屋面积误差超过3%，没有在规定期限内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关各案，韦某可选择解除合同，也可选择继续履行合同。韦某按照约定支付首付款582028元，余款57万元办理按揭贷款。2014年11月6日，房产公司将波案房屋交付韦某使用，并出具交房明细表。

韦某认为房产公司违约至今未令其取得房屋权属证书，故向法院提起诉讼，请求：1, 确认被告未按约定时限办理商品居房产证行为违约。2. 依法判令解除原、被告双方于2013年8月30日签订的《商品房买卖合同》，由被告归还原告购房首付款5XX元，按揭款XX元，契税XX元，维修金XX元，房产押金XX元，损失XX元，计XX元（具体支付与赔付款项数目以被告实际支付之日计算为准）。

二、律师点评

律师在本案中代表房地产公司的主要观点有四。首先，合同第十五条不能作为原告解除合同的理由有1.商品房买卖合同第十五条"在规定期限内"无具体约定。 2. 办理业主产权证分力二个阶段，第一阶段出卖人申报应由其提供资料办理大证完成备案义务。第二阶段，业主配合办理业主个人产权证。本案出卖人开发商己完成办证备案义务。原告至今没有取得房屋产权证书是原告自身不配合所致，不是被告责任。其次，被告已实际使用涉案商铺 ，被告的一期工程（含涉案房屋）已竣工验收合格并具各交付使用条件，2014年11月6日原告接收房屋并缴纳了 2014年9月3日至2015年9月3日的物业费。目前，原告将涉案商铺出租给他人使用，故其自接收房屋后就己经实际使用商铺。之后，未办理房地产权证书系原告原因造成根据被告庭前提交的催促函、函以及证人的证言可知，办 理房地产权证书需要业主即原告的积极配合，被告虽一直积极为原告办理房地产权证书，但因原告未能提供完整的材料，致使证书一直未能办理，被告也曾多次催促，但原告皆不予以配合，故涉案房屋未能办理房地产权证书系原告的原因造成。最后，原告主张解除合同及返还购房款等诉请无依据 1.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干项的解释第十八条、第十九条对本案不适用，因为第十八条前提条件是由于出卖人的原因承担违约责任与本案解除合同无关，况且出卖人没有责任。第十九条也是针对"由于出卖人原因"及"无法办理房屋所有权登记"的情况，对于本案出卖人无责任，且无法办理产权证也不存在，其他商铺已办理产权证。 2. 原告主张返还购房款及有关费用的诉请无依据，依据合同法第97条规定，因本案解除合同依法不成立，依附于原告诉请解除合同后的返还购房款及有关费用当然也不能成立。

法院最终也以原告证据不足而驳回全部诉请。

三、律师建议

作为系列代理案件之一，本案与此前的案件不同之处在于，首先，我们未就合同第十五条的效力问题进行无效辩论，其次，原告韦某在已经使用商铺的情况下做出解除合同的诉求，故之后被判败诉。